En casi todas las sociedades conyugales suele haber un patrimonio común, compuesto por activos (apartamentos, casas, vehículos, terrenos, etc.) adquiridos durante la sociedad conyugal, es decir, durante el tiempo que dure el matrimonio.De acuerdo con lo anotado, los activos recibidos en común y proindiviso pueden ser origen de nuevas discordias y litigios legales, puesto que al compartir su titularidad entre dos o más partes pueden no ser fácilmente transferidos, arrendados u objeto de garantía o de cualquier otro negocio sobre los mismos, o bien, ser objeto de una decisión específica, si no se cuenta con el visto bueno de todos aquellos que tengan derecho sobre estos.
“Si un inmueble va a ser adquirido o se recibirá en común y proindiviso o ya se encuentra bajo está condición, estructurar un fideicomiso mercantil puede ser la clave para que dos o más partes le saquen todo el provecho a su activo evitando conflictos entre los copropietarios, pues se establece una regulación específica que da claridad a las partes sobre la administración y sus obligaciones frente al bien específico”, indica Mónica Vanegas Rivera, gerente de Patrimonios Personales de ACCION FIDUCIARIA.
En un fideicomiso mercantil, el inmueble pasa a ser de propiedad de un patrimonio autónomo, nunca de la Fiduciaria, este Patrimonio Autónomo o Fideicomiso mantiene la titularidad de la propiedad de cada una de las partes en idénticas proporciones a la que se tiene en el común y proindiviso, expresada en derechos fiduciarios.
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¿Qué cambia estructurar un fideicomiso para un activo en común y proindiviso?
Lo principal es que se establecen reglas de juego claras para todos los copropietarios sobre cómo proceder con los gastos de mantenimiento y administración de la propiedad, y la sociedad fiduciaria como administrador tiene la misión de hacer cumplir el mandato de los copropietarios”, afirma la experta de ACCION FIDUCIARIA.
De acuerdo con Vanegas, estas reglas pueden establecer, por ejemplo, que si una de las partes no cumple con su respectivo aporte para el pago de impuestos (como el predial), su participación en el Fideicomiso se reduciría automáticamente, bajo unos plazos y reglas equitativas, a favor de los demás copropietarios que hayan tenido que asumir por cuenta del copropietario incumplido su prorrata para mantener la integridad del bien en común.
Así mismo, al constituir un Fideicomiso para manejar uno o varios activos en común y proindiviso, por el hecho de mantenerse la titularidad de cada uno de los copropietarios representado en un porcentaje de participación en derechos fiduciarios, hace que frente al posible caso de embargo de una de las participaciones, esta circunstancia no afecte al inmueble y lo saque del mercado, como sucede cuando hay propiedad en común y proindiviso, con el serio inconveniente que esta circunstancia causa a los demás copropietarios. En un Fideicomiso se registra el embargo de la correspondiente participación en los libros del Patrimonio Autónomo y esta situación no afecta a los demás Fideicomitentes ni limita la comercialización del activo, aquí solo quedaría afectada la participación del embargado.
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Cabe resaltar que la propiedad en común y proindiviso también puede originarse sobre inmuebles recibidos en Dación en Pago, con la agravante, en algunos casos, de recibirse incluso con acreedores que se volverán copropietarios y que son desconocidos entre ellos o si se trata de una inversión realizada por distintos socios o, incluso, entre miembros de una misma familia; también puede originarse por la adjudicación en un proceso de sucesión. En estos casos, la figura del Fideicomiso funciona de la misma manera y definitivamente es el mejor vehículo para su administración organizada.
Ante cualquier conflicto que pueda presentarse con este tipo de activos, tenga en cuenta que la entidad fiduciaria que administra el fideicomiso mercantil es un tercero profesional e imparcial, cuya función es hacer cumplir el mandato de los fideicomitentes, es decir, los titulares de la propiedad.
Y es que las desavenencias originadas por activos en común y proindiviso no son pocas e incluso, para una de las partes puede significar incurrir en gastos que no le corresponden.
Como lo explica Mónica Vanegas, gerente de Patrimonios Personales de ACCION FIDUCIARIA, “los proyectos que se tengan previstos para esta clase de activos pueden quedar bloqueados, pues toda decisión específica que se quiera tomar necesita que los titulares se pongan de acuerdo, sobre todo, en esta figura, pues aun cuando alguien sea mayoritario, no puede efectuar ninguna gestión sin el consenso del 100% de los copropietarios, mientras que dentro del Fideicomiso se puede establecer, de acuerdo con la ley y de manera justa, un Gobierno del mismo que permita tomar decisiones por mayorías.
Por otro lado, otro de los problemas más comunes que surgen con los activos en común y proindiviso es el impago de obligaciones.
“Todo inmueble genera obligaciones como pago de impuestos, valores de administración y gastos de mantenimiento (servicios de limpieza o vigilancia, por ejemplo) que pueden no pagarse si uno de los titulares del inmueble simplemente no tiene la voluntad de hacerlo, lo que puede poner el inmueble en riesgo de embargo o disminuir su valor”, agrega la experta de ACCION FIDUCIARIA.
No olvide que hay opciones en el mercado, como ACCION FIDUCIARIA, quienes tienen un área especializada para ayudarle; para que al tratarse de propiedades en común y proindiviso, especialmente derivadas de la liquidación de la sociedad conyugal, se eviten futuros conflictos derivados de la diferencia de opiniones en la administración conjunta de los activos.
*Para ACCION Sociedad Fiduciaria es importante la claridad en la información, por lo cual a continuación encontrarán algunas notas a tener en cuenta en la revisión de nuestras publicaciones: DISCLAIMER PUBLICACIONES
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